沪宁两地房地产市场之比较与思考

2001-06-08

上海和南京同居于经济十分发达的长江三角洲地区，都处于未来最有前景的国际化城市带上，两地房地产市场有较多的共性。但是，相比而言，由于上海是这一城市带的核心和国际化大都市，南京在这一城市带上是地位十分显要的中心城市，沪宁两地在城市人口规模和经济、社会功能上的差异，经济发展水平的差异，以及各自特有的自然环境条件和人文环境条件、地方文脉的特征，导致两地的房地产业发展和房地产市场存在着许多差异。因此，对沪宁两地的房地产市场进行全面的比较研究，可以相互借鉴对方的经验，促进房地产市场的发育。

一、南京和上海比较：差距与机会

1．城市定位与行业规模：南京存在巨大的发展空间

一个城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，上海有1100万的城市人口，还有庞大的流动人口；而南京市区目前只有不足300万的人口，2010年的规划人口规模也不过500―600万，单就这一点来说南京和上海并不是同一个数量级的。从城市性质和功能来看，上海将朝着国际化大都市的方向发展，要成为国际的经济中心之一，上海不只是中国的中心城市，也是全球的中心城市；而南京作为沪宁杭国际化城市带上的中心城市和长江三角洲国际化城市圈中的中心城市，在主动接受上海辐射的同时对上海这一发展极产生强大的支撑作用，这表明南京虽然不可能有上海那样的国际地位但却能获得相应的发展机会。

目前，上海的房地产市场年交易量达2000万平方米左右，其中存量交易量占1/4以上；而南京房地产市场的交易量增量只有250万平方米左右，存量市场虽已经开放一年多，但效果不理想，直到最近才开始启动。就绝对量而言，南京是不能与上海相比的，但从相对量来看，南京的房地产交易规模明显偏小，预示着南京房地产市场的空间很大。如果5年内南京房地产市场的年交易量达到甚至超过500万平方米，在南京房地产市场上发展商就有一个比较宽广的舞台。

2．基础设施：城市化和房地产业发展的瓶颈

从经济学角度来看，一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。发展中国家的城市化必须同时与城市的现代化相结合才能真正培育起发展极。长江三角洲地区是中国最发达的三大经济圈之一，但城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高进一步阻碍了产业升级，这是长江三角洲城市圈发展过程中亟待解决的问题。没有一流的基础设施和大交通框架，不可能建成一流的国际化城市圈。

改革开放以来，特别是1990年代初开始的大规模浦东开发，大大促进了上海的城市基础设施建设，尤其是大的交通框架基本形成（如地铁的建成开通），而基础设施的完善直接推动了城市化以及再城市化（如旧城改造）的进程。城市化与房地产开发有着非常紧密的联系。上海的城市基础设施建设，为房地产开发创造了较好的条件。导致城市边缘和地铁沿线的土地开发迅速热起来，房地产价格空间扩大，使上海房地产市场加速进入大众消费阶段。

相比而有，南京的基础设施建设虽有较大进展，但大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展，并未具备作为中心城市应有的地位和功能。与老城区仅一河（秦淮河）之隔的“长江新城”。位于长江之滨，总规划开发面积为42平方公里，但最初功能定位只是一个大型居住区，而非有明确功能分区、实施综合开发的中心城区，基础设施建设滞后，区内地铁何时开工建设遥遥无期。江宁新城与亚东新城能不能迅速热起来，一个关键因素将取决于交通设施的发展。基础设施特别是交通设施建设滞后成为南京城市化、再城市化和房地产开发的瓶颈，制约了有效需求。南京的助铁一号线主要在老城区，虽将对南京城市发展产生一定作用，但对长江新城、江宁新城与亚东新城开发建设的直接推动力不强，如果先开工建设二号线或三号线也许效果将更好。

3．房地产市场体系：健全和完善是基调

房地产市场是一个整体，房地产一级、二级、三级市场是相互联系、相互促进的。考察一个区域的房地产市场是否发达、房地产业处于哪个阶段，关键看房地产市场体系是否健全和完善。上海的房地产市场发育迅速，房地产市场体系比较健全和完善，房地产二级、三级市场已经形成了较好的联动效果，三级市场交易的活跃有效地促进了房地产二级市场交易量的增长。近年来、上海市政府在培育房地产二级、三级市场方面做了大量工作，形成了一套有效的房地产市场政策，大大降低了房地产的流通成本和交易成本。
南京房地产二级市场日趋活跃，三级市场初步建立，但由于南京有关政府部门的观念、做法和上海存在着较大的差距，南京有些政府部门的少数官员想的是怎样设置更多的关卡，热衷于使某些部门、某些个人得到更多的好处，或热衷于直接进入市场，既当运动员又当裁判员，而不是着眼于健全和完善房地产市场体系，缺乏有效的房地产市场政策，导致房地产的流通成本和交易成本大大提高。由于住宅福利供给制度基本退出历史舞台，三级市场亦已开放，房地产市场发育的制度约束已经大大减小，问题已经集中在政策层面和操作层面。因此，必须制定一系列促进房地产市场发育的政策，并切实有效地贯彻执行，经过三一五年的不懈努力，不断完善房地产市场体系，培育出一个良性发展的房地产市场。

4.房地产项目的开发规模、品质与品牌：南京学上海，学习为创新

房地产开发的规模决定了开发的模式，一个几万平方米的房地产项目只是一种组团式的开发，甚至连幼儿园等配套都可以不需要；但开发一个50万平方米或者100万平方米的项目，就相当于新建一个小城镇，学校、医院、商场、娱乐场所等等则必不可少，两者之间存在很大的差别，是两种截然不同的开发模式。而且，房地产规模化开发，要求发展商具有足够的实力和拥有事业专业化核心技术，擅长资本运作，精于永续经营。同时，规模化开发迫使发展商提高产品品质以应付市场竞争，规模化开发一旦取得成功，必将大大提升发展商的品牌。

相对而言，上海的房地产项目规模大，整体品质高，品牌楼盘多。如上海万里城的规模达215万平方米，上海事城的规模为160万平方米，20万平方米以上的项目较为普遍。近年来，南京的房地产项目开发水平有较大提高，南京的发展商提出了“学习上海，赶超杭州”的口号，通过“边干边学”，逐步上台阶，最大的楼盘规模已超过50万平方米，房地产项目运作中小区规划、景观设计、智能物业、数码社区、绿色住宅等概念得到推广和应用，新技术、新材料也都不断成为项目的卖点。但是，南京和上海不在同一个平台上，跟着上海学总是学不完，南京的发展商和南京人，更应该思考的是如何增强自信心，找回自我？上海人没有紫金山，南京人没有外滩，哪里造得出一个外滩！学习不是克隆，克隆只会失去自我，学习是为了创新，创新才是获得竞争力的源泉。

5．全程策划和销售代理：揭开“大师”的红盖头

经济学表明，由于学习或经验曲线的客观存在，产品的单位成本将随着企业累积经验的增加而下降。房地产全程策划和销售代理技术是以专业化深度分工为前提条件的，因而可以促使发展商和代理商充分利用自身的市场操作经验和发挥专业技术水平优势，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成组合优势，在有效分工和合作中提高效率，降低成本；可以在房地产业的分工和专业化发展的条件下借助于知识和人力资本大幅度提高项目的附加值，增强其市场竞争力；可以不断提高行业的规模经济和范围经济。

上海房地产业的发展，带来了策划代理业的繁荣，而在垄断竞争的市场结构条件下，策划代理业的发展，降低了专业技术水平不高和缺乏专业人才的发展商进入市场的门槛，提高了其竞争力。上海的策划代理业经历了一个从海外进入的洋务派占主导到熟悉地方文化和区域市场的本地代理商为主导的本主化的过程。单纯从数量来看，开发公司与策划代理公司几乎达到1：1的比例。这充分说明了策划代理业的激烈竞争程度，竞争促进了策划代理商水平的提高，为整个行业的发展提供了坚实的基础，而且也对周边城市产生了辐射。

目前，南京已经具备了房地产策划代理业迅速发展的市场条件，发展商对策划代理服务的需求日趋强烈。但从整体来看，南京的房地产策划代理业具有很深的上海烙印，能够在短期内按照市场运作伪规则提供高水准的房地产策划代理服务的本土化的组织还十分缺乏，特别是能够迅速成长为策划“大师”的人力资本严重不足，甚至业内有些从业者热衷于搞关系而不用心练内功，心态十分浮躁。房地产策划业是一项知识产业，它不是一种表面化的东西，而具有内在性。作为策划“大师”，首先要有高尚的人格魅力、虚怀若谷，有很高的境界，能够统帅业内高手、统观全局，善于整合资源，具备高深的专业知识和知识创新能力。历史正在进入以知识为资本的新经济时代，带有走江湖性质的第一代策划人的时代已经过去，靠知识创业是第二代策划人的最显著特征。这就意味着策划代理公司应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型企业、能够不断聚集人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，在知识不断分工细化和专门化的过程中进行知识创新和知识积累，成为房地产业发展的思想库或脑库。

6．房地产企业：产权多元化成必然

在发达国家，房地产业是传统产业甚至是夕阳产业，而在中国大陆房地产业发展的时间不长，房地产业是新兴产业甚至是先导产业，并逐步发展为支柱产业。这种高成长的竞争性产业，必将带给厂商较多的市场机会，但并不是对发展商都均等的，关键看发展商的竞争力。在形成一个企业的竞争力的元素中，产权及其体制、机制是前提，这一逻辑无论在理论层面还是实践层面都是无可挑剔的。因此，中央政府做出了竞争性产业国退民进的重大决定，为企业成长消除了制及障碍、要使国内发展商迅速增强其竞争力，能够主动迎接加入WTO的挑战和适应房地产业发展的要求，必须加快企业体制改革，创造企业产权流动和企业购并重组的市场条件。

上海作为中国改革开放的先锋，在市场深化和市场创新方面取得较大成功，房地产企业的市场化、民营化程度较高且高速扩张，从事房地产开发经营的上市公司实力强、数量多．房地产市场竞争日趋白热化，而房地产业则充满活力。相对来说，南京的房地产企业仍然是以国有企业为主，企业改制阻力大，即使是上市公司也还是国有企业性质的，经营机制没有多大改变，而且这个几乎没有一家上市公司是专业化的房地产公司，房地产市场竞争不够。因此，加快企业改制，积极进入股票市场，已成为南京房地产企业提高竞争力的必然选择。

二、两地未来房地产业发展：难点与对策

21世纪初的房地产业，是以新经济的高速成长为发展背景的，IT产业和网络经济的发展，经济全球化的推进，必将对房地产业产生渗透，也对房地产业提出更高的要求。房地产业所面临的问题是，既要由一般产业迅速成长为支柱产业，又要全面融入新经济的发展框架。也就是说，既要有效解决旧经济条件下房地产业作为“火车头工业”所遇到的难题，更要主动迎接新经济的严峻挑战。针对沪宁南地房地产市场的实际，近期房地产业发展中必须特别关注以下几个问题：

第一，严格进行开发项目的规划审批，从美化城市景观和构筑美好的城市天际线的角度突出加强片区的开发规划，不仅要创造楼盘的个性，又要注重相邻楼盘的统一性、协调性、整体性和区域性。

上海和南京都处于城市化、再城市化的过程中，大量高楼大厦拔地而起，标志性建筑不断涌现，现代化的居住区层出不穷，但“破坏性开发”行为比较普遍，历史城区的价值在丧失，城市在建设中衰落。城市越来越失去品位。城市的整体呈现并未得到相应改善以至在恶化。今后，上海和南京都将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发。这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施，既要有效保护历史城区的价值，又要不断增加和积累现代城市的文化价值。

房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的接金能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。如果过分强调个体的特色而不顾及相邻项目的特点，忽视片区的统一性、协调性、整体性和区域性，极易形成冲突与对立，破坏城市的整体景观效果，变成城市开发的败笔，不能给后人留下可以细细品味的凝固的音乐。

第二，真正树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品。

考察沪宁两地房地产开发和市场销售的状况，可以发现，短期内被市场认同、价格上涨、销售火爆的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价值便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。这种“低开高走，先扬后抑”的房地产价格走向，势必破坏投资者的市场信心，阻碍房地产业的长期发展。出现这种状况，是因为发展商为了应付日趋激烈的市场竞争，挖空心思去制造楼盘的卖点，盲目创造时此而忽视了真实的市场需求，楼盘的时间价值稍纵即逝，按金不能得到历史承认。

因此，发展商亟待解决的难题是如何使产品创新不被历史淘汰。解决这个问题的关键是要吃透一个城市的历史文化、建筑传统和地方文脉，使新开发的楼盘能够自然继承、大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性、同时，能够适应城市现代化发展的要求。

第三，切实调整房地产业的市场结构，制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，提高市场的进入门槛，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度。

从整体上来看，沪宁两地的房地产市场是一种垄断竞争的市场格局，市场集中度低、甚至出现了低水平的过度竞争。再一行业内的企业数量过多，虽然表面上能够在短期内造成一种繁荣兴旺的景象，但是市场高度分散，造成资源的过度分散以至浪费，企业普遍缺乏规模优势和竞争力。令人担忧的是，中国大陆根本没有“地产大王”。这种市场结构状况已成为阻碍房地产业发展的主要因素之一。因此，要通过多种途径促进企业扩张，尽快提高市场集中度。一是推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；二是争取更多的房地产企业的股票上市，降低上市公司从事房地产开发的进人壁垒，增强发展商的资本实力；三是充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；四是在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间（如主体工程已封顶或准现房），征收土地闲置税和房地产空空税，促使无实力的项目公司退出市场，提高房地产业的市场进入壁垒。

第四，健全和完善土地市场，促进土地产权流动，建立适应房地产业发展的土地产权制度。

目前，土地产权制度的改革和土地市场的发育，已经滞后于房地产业发展和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分，土地市场发育迟缓必将制约房地产市场体系的完善。因此，必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场。（1）对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并尽快以土地拍卖、公开投标方式取代协议方式。（2）通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20－30年以内。企业可以将这种土地产权当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。（3）逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当，从而促使存量不动产的土地批租。（4）放宽划拨土地使用权进入市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务。（5）不断开拓上地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。

这种改革思路，允许划拨土地使用权直接进入市场，将大大促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展；在价格机制的作用下，土地就会自动流向效益最高的行业和企业，并实现不同用途土地的相互转换，从而改善土地利用结构，提高土地资源配置效率；而且，通过明确土地使用期限、收取地租和土地入股等途径，国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现；与此同时，由于实际操作上简便易行，必然会大幅度降低改革和发展中的交易成本。

第五，改革房地产市场管理体制，加强房地产市场调控，避免房地产业大起大落，促进房地产市场的持续、稳定发展。

房地产市场的走势，与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。90年代初发生的经济过热和房地产开发失控的局面，导致20世纪90年代中后期大量的房地产空置，客观上对房地产市场和经济增长带来不利影响。房地产市场是经济运行的“晴雨表”，对房地产市场实行有效调控，不仅有利于房地产业的发展，而且有利于国民经济的稳定增长。因此，必须从市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，构造房地产市场调控机制。（1）建立地政、房政统一管理体制，配备土地资源、土地、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。（2）加强土地供应计划管理，使土地供应计划真正做到定量、定时、定位：通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势。（3）加强城市规划管理，城市规划要能根据房地产市场的特点，适应市场变化的需要、具有一定弹性，引导房地产用途的变换和房地产产权流动。（4）实行房地产产权流动权属登记制度，对权属变更进行监督，并兼顾监察房地产数量、质量的动态变化，按照“认地不认人”的原则，与最后登记在册的房地产产权主体发生契约责任关系。（5）运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。

作者：南京大学商学院 高波来源：《城市经济、区域经济》2001年第5期