北京CBD：商务区还是居住区？

2001-07-23

今年春天，随着北京中央商务区（CBD）总体规划的落定，这块3．99平方公里的寸土寸金之地引起了海内外投资者的极大关注。

据了解，今年该地区将要开发的房地产项目近300万m 2，从目前CBD各开发项目的广告类型上看，CBD总体规划中确定的开发比例为50％的写字楼很少有人问津，除了国贸三期有一栋超高写字楼、香江集团有35万m 2（占其开发总量的50％）的写字楼外，绝大多数项目都是以商务公寓为主要产品。在新开新目中，商务公寓的总量已远远超过了CBD总体规划确定的25％的限量。使CBD即将形成的物业形态严重失衡。

按北京商务中心区的总体规划，北京CBD的各类物业比例为写字楼占50％、公寓占25％、酒店娱乐及其它物业占25％。据北京市规划院的有关专家介绍，这一比例原则是专家们根据我国CBD的功能结构和市场情况所确定的，考虑到北京CBD即要宜商又要避免夜间成为少有人气的“黑城”，因此，写字楼的比例大大低于欧美国家CBD内70％－80％的建设比例。

从目前看，大多开发企业对这一比例还是认同的，而普遍不愿意开发写字楼主要有几方面原因。

一是开发写字楼资金沉淀比较大。一般情况下，写字楼的租户或买家多在现楼时才会交易，而公寓的买家大多会买期房。

写字楼一般楼层要高、体量较大，而楼高超过100米，每层的建筑成本要增加1／3；而且写字楼的建设周期比公寓要长，资金投入量大，占压时间较长。

二是目前银行对写字楼的贷款与买公寓的个人贷款在贷款额度、年限、审查程序、办理时间及利率上都有较大的差别。特别是今年，所有银行对企业买写字楼的贷款手续更加严格了。目前，在工商银行贷款，200万元―300万元的需要送交分行审批，300万元以上的，则需通过总行审批，并提供企业的税单，许多中小企业信誉程度低，得不到按揭支持。

三是欧美等国的大型企业及财团在我国基本采用租用写字楼的方式，而对开发商来说，出租写字楼资金回收比较慢，后期还将面临设备维护，更换等大量物管问题，没有相当的实力做不起来。

在同一个地区、同一时段内大量涌出的公寓已引起业内人士及政府方面的关注，不少人为所感到忧虑。

CBD内各项目的开发商均已感到，今明两年大量同质、同价公寓的上市已不可避免地要引起一场争夺买家的恶战。

中原物业顾问公司的有关人士认为，近两年，写字楼市场处于回升期，价格一直在上涨，CBD内出租率已达到90％以上。今年北京可供入住的写字楼不过70万m 2，其中，大多位于海淀区，朝阳区仅有16万―17万m 2，明后两年北京可供入住的写字楼也仅有70万m 2。作为北京的商务中心区，目前甲级写字楼只有70万m 2左右，写字楼市场正处于发展的好时机，估计中国加入W TO后，会有更多的需求，其面积可增加30万－40万m 2。有资料显示，写字楼的回报率在提高，而公寓投资在下滑。然而，CBD核心区内一窝蜂地开发商住公寓，将会把市场搞乱，令写字楼的开发投资者望而却步，对写字楼特别是乙级写字楼的开发商来说，这也是一种不公平竞争，并可能使写字楼的规模化发展失去良好的机会。

有业内人士认为，今年下半年，仅CBD核心区内至少有180万m 2的公寓同时上市，如按150m 2／套计算，大约有1万余套高档商务公寓在争夺同一个购买群体，那么，在同一地区、同一进段内要销售掉万余套8000元至10000元一平方米的房子是不可能的。如果没有写字楼的支持，大家都去开发CBD的“后花园”，有谁会去居住呢？最终不但会带来一场价格战，使公寓无法保值，而且还会使后期的写字楼失去理想的发展地块。

有人担心，如此开发会使国际化的商务中心区变成“集中建房”，而多个大规模的商住项目各自为战的结果，难免使CBD变成“21世纪方庄居住区的翻板”。一些开发企业呼吁政府应该采取相应的措施，在土地、规划和开发速度上予以调控。

北京CBD管理办公室方面的有关人士说，目前CBD里已建成在用的公寓占30％，加上新开发的300万m 2中的新建公寓，总量的确很大，这主要是市场的拉动作用，另外，政府主观上也希望CBD的规划能够快些上马。目前，政府对CBD内物业的功能配比采用的是弹性开发的原则，准备在开发总量1000万m 2中的另外700万m 2的后期建设中增大写字楼的建设比例。从长远看，该地区还会有一定的时间和空间寻找到平衡。

CBD的特别顾问、原北京市规划院院长柯焕章先生说，根据CBD的总体规划，目前CBD管理办公室对该区内的开发项目在项目规划上都是有标准的，如建筑的高度，规定写字楼高在200米，最高在300米左右，公寓为30层左右，最高不超过100米。为了使CBD能有一个协调的整体形象，政府对不同功能区的规划都有一定的调控。CBD核心区要以商务为主，特别是东三环两侧、建外大街两侧。同时，要求所有的公寓项目必须是开放型的，要有良好的对外联接系统，不能各成一统封闭起来，同时，要在一些重点地块增加写字楼的建筑面积。如，根据总体规划，原来全部规划是公寓的建外SOH O需要重新修改规划，增加三条公共交通通道，并在面向东三环一侧增加一定比例的写字楼用地和一块公共绿地。

但CBD管理办公室方面也表示，他们在整体协调工作中感到吃力。目前，北京市政府组建了北京CBD协调管理小组，由市计委和规委与北京CBD管理办公室统一协调CBD的开发。然而，该协调小组与CBD管理办公室只是一级行政管理部门，面对CBD核心区内已“名花有主”的大量土地，该机构颇感在开发过程中协调起来有一定困难。 

来源：中华工商时报