明宪宗时期，秦淮河畔有两位名妓--邵三与杨玉香。邵三的瑶华馆与杨玉香的琼华馆是紧邻，二人的关系也非常密切。邵三年长一些，温婉和善。杨玉香稍小，才情不俗，孤傲清高。
一日，闽县世家子林景清奉命入朝，经过这里时到瑶华馆来探花，他一下子就倾倒于邵三的娇艳风采之下，邵三也殷勤地为他设宴，两人对饮成趣，林景清还留下了一首赞美诗：珠翠行行间碧簪技，罗裙浅淡映春衫；空传大令歌桃叶，争似花前倚邵三。
第二天，杨玉香来看望邵三，无意中发现了桌子上的诗笺，只觉得文采洋溢，回味无穷，于是拿起笔，在背面题下了：一曲霓裳奏不成，强来别院听瑶笙；开帘顿觉春风暖，满纸淋漓白云声。“满纸淋漓”四字恰恰表达了她的仰慕之情。邵三是个明眼人，一下子就看穿了杨玉香的心思，当下表示“愿为你二人牵和”。可巧的是，林景清正在此刻造访，而杨玉香不愿匆忙尴尬地相见，匆匆奔向旁门。林景清刚进院子就看见一个人影走出旁门，红衣粉颊一闪而过，林景清只呆呆地看着空空的旁门。邵三看他出神，笑说：“那是我妹妹，隔壁的杨玉香。”林景清直言说出想与那美人相识，希望邵三从中引见，邵三爽快答应。
第二天早上，邵三带着林景清来到琼华官，杨玉香仍是红裙粉面，含笑礼让。三个人清谈阔叙，度过了一天的快乐时光。晚饭以后，酒意阑珊，而林景清更是“酒不醉人人自醉”，邵三识趣离去，成就红烛罗帐下那一对璧人。
经过这一夜缠绵，林景清与杨玉香可真是恩爱不绝，形影相随，真如新婚夫妇一般。数月之后，林景清的父亲催他返家，他只好先返回家乡，禀明父母之后再来接杨玉香。临行前，杨玉香郑重地将琼华馆改为一清馆，表示此馆今后只接待林景清一人，不再有他客。林景清写下了一首《鹧鸪天》道别：
几字娇蛾恨不开，阳台今作望夫台，月方好处人相别，潮未平时仆已催！听嘱咐，莫疑猜，蓬壶有路去还来，穆穆一样垂丝柳，休傍他人门户栽！
最后一句写出了他的担心，怕杨玉香“依他人门户”，杨玉香和了一首《鹧鸪天》表明心志：
郎系闽南第一流，胸蟠星斗气横秋，新词婉转歌才毕，又遂征鸿了碧楼。拉锦缆，由兰舟，见郎欢喜别郎忧，妾心正似长江水，昼夜随郎到福州。
杨玉香在林景清走后，日日企盼，一直盼了六年，直到她从希望的起点走向绝望的终点。其实林景清的日子也不好过，他本想尽早接杨玉香回家成婚，可是还没动身，就赶上倭寇侵扰沿海，北上的路途被阻断。林景清在家呆得心急难熬，好容易倭寇之祸平息，他立即上路，恨不得一步跨回金陵。
行到白沙渡船之时，一夜忽见杨玉香站在河岸，林景清大声呼唤，杨玉香忽地飘过河面，林景清没来得及细想紧紧抱住她，互诉别离之苦。两人在沙滩上谈了一整夜，眼见日出拂晓，林景清突然发现心上人不见了，猛然惊醒，却是一梦。林景清立刻有了不祥的预感，更是日夜兼程赶到金陵。
刚一走进一清馆，就见身着素衣的邵三在那里垂泪，而杨玉香的棺材就在里屋。林景清抚棺痛哭不止。邵三告知：杨玉香日日苦守，抑郁而终。她的死亡日期就是林景清行到白沙江边那天。
第二天，邵三发现林景清躺在棺中杨玉香身边，气绝身亡。
